درهای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در ترکیه برای اولین بار در سال 2012 (تقریباً دو سال بعد شرکت ما راه اندازی شد) به روی خارجی ها باز شد و از آن زمان تاکنون ده ها هزار سرمایه گذار املاک و مستغلات با هدف كسب سود معاملات متعددی انجام داده اند. بدون شک برخی از این سرمایه گذاری ها موفقیت آمیز بوده، در حالی که برخی دیگر یا ناموفق بوده یا فقط روی کاغذ موفق بوده اند.
دلیل این امر این است که سرمایه گذاری املاک در استانبول مبانی و روش های خاص خود را دارد که ممکن است با شهرهای دیگر در سراسر جهان متفاوت باشد. ما هر روزه صدها سوال از سوی افرادی که قبلا خرید انجام داده اند دریافت میکنیم که به وضوح نشان می دهد رویکرد آن ها برای خرید در استانبول بر اساس تجربیات سرمایه گذاری آن ها در شهرهای دیگر بوده یا از طریق کارگزارانی که دانش کافی در مورد دستیابی به یک سرمایه گذاری موفق در املاک نداشته اند انجام شده است.
در این مقاله، ما فقط بر جنبه های اساسی سرمایه گذاری موفق املاک در استانبول تمرکز خواهیم کرد و من لینک های مقالات قبلی که به طور مفصل جنبه های مختلف سرمایه گذاری موفق املاک را مورد بحث قرار می دهند، ارائه خواهم کرد.
50 نکته طلایی برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات در ترکیه
بهترین استراتژی های سرمایه گذاری املاک در استانبول در سال 2024 چیست؟
بهترین پروژه های سرمایه گذاری در استانبول در سال 2024
سرمایه گذاری امن در املاک و مستغلات در استانبول
آینده سرمایه گذاری املاک و مستغلات در استانبول در سال 2025
اشتباهات رایج سرمایه گذاران املاک در استانبول
واضح است که برای موفقیت و بازدهی بالای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، چه از طریق کسب درآمد اجاره ، چه از طریق فروش مجدد در آینده، باید قیمت مناسبی داشته باشد. این معادله حیاتی است که تا حد زیادی موفقیت یا شکست یک سرمایه گذاری و از دست دادن یا به دست آوردن فرصت های مهم را تعیین می کند. در ذیل مثال هایی ارائه می کنیم تا این ایده ها برای همه روشن شود.
خرید ملک زیر ارزش بازار ضروری است. به عنوان مثال، اگر میانگین قیمت هر متر مربع برای مجتمع های مدرن با خدمات متوسط در یک منطقه خاص 2500 دلار باشد، برای مجتمع های لوکس با خدمات کامل با منظره دریا و امکانات حمل و نقل کامل، قیمت هر متر مربع می تواند به 3000 دلار برسد. فرض کنید در چنین مجموعه لوکسی آپارتمانی به مساحت 100 متر مربع داریم. قیمت کل آپارتمان 300000 دلار خواهد بود. در این صورت، آپارتمان می تواند به طور متوسط تا 6 درصد بازده اجاره داشته باشد، علاوه بر این، پس از 3 سال قیمت آن 30 درصد افزایش می یابد. این به این معنی است که قیمت آپارتمان پس از 3 سال 390000 دلار خواهد بود، و بازده اجاره در طول 3 سال که معادل 18٪ از سرمایه اولیه است 54000 دلار خواهد بود. در نتیجه، زمانی که این سرمایه گذاری پس از 3 سال پایان می یابد، مالک نه مبلغ اولیه 300000 دلار را به دست می آورد بلکه سرمایه گذاری را با 444000 دلار به پایان می رساند که منجر به سود 144000 دلار در طول 3 سال می شود که سالانه معادل 48000 دلار می باشد. این به معنای بازگشت سرمایه سالانه تقریباً 16٪ است.
با وجود سادگی و سهولت محاسبات بالا، زمانی که در واقعیت اعمال شود، نتایج می تواند با تفاوت، بیشتر یا کمتر باشد.هر دو مورد را به تفصیل مورد بحث قرار خواهیم کرد. با این حال، بیایید بر اهمیت خرید ملک زیر ارزش بازار تمرکز کنیم.
حال تصور کنید ملک مذکور در مجتمع مجلل با خدمات کامل به قیمت هر متر مربع 2300 دلار به جای 3000 دلار خریداری شود و ملک همچنان در حال ساخت باشد و به عنوان مثال نیاز به 3 سال زمان برای تکمیل پروژه باشد. بیایید بر اساس معادله قبلی دوباره محاسبه کنیم و اهمیت این موضوع را برجسته کنیم.
در این صورت، هیچ بازده اجاره ای وجود نخواهد داشت زیرا ملک هنوز در حال ساخت است. با این حال، پس از 3 سال، پس از تحویل ملک، با دستیابی به حاشیه سود 30 درصد، قیمت هر متر مربعی که به قیمت 3000 دلار خریداری شده بود، می تواند به قیمت 3900 دلار فروخته شود. این بدان معنی است که قیمت هر متر مربع در این سناریوی دوم از 3900 دلار فراتر می رود زیرا این ملک پس از 3 سال نو و بدون استفاده خواهد بود. بنابراین می توان پیش بینی کرد که قیمت هر متر مربع 4200 دلار باشد. در نتیجه، آپارتمانی به مساحت 100 مترمربع که هنوز در حال ساخت است و به قیمت 230000 دلار خریداری شده است، پس از 3 سال می تواند به قیمت 420000 دلار فروخته شود که نتیجه آن حاشیه سود تقریباً 81 درصدی است. این معادل بازده سرمایه گذاری سالانه 27 درصد به همراه اخذ ملک جدیدی است که قبلاً استفاده نشده است، علاوه بر این امکان اخذ تابعیت ترکیه برای علاقه مندان وجود دارد.
علاوه بر این، نکته مهم دیگری وجود دارد که بسیاری از سرمایه گذاران از آن غافل هستند. پس از تحویل ملک، اگر سرمایه‌گذار تصمیم به اجاره آن بگیرد و فرض کند که می‌تواند به همان سود اجاره 6 درصد در سال دست یابد، این بازده بر اساس ارزش ملک در زمان تحویل است، نه قیمت خرید اولیه آن. در نتیجه، 6 درصد از 420000 دلار معادل 25200 دلار خواهد بود که در مقایسه با مبلغ سرمایه گذاری اولیه برابر با 9.12 درصد است. به این ترتیب، در واقع می توانید به بازده اجاره بالایی در استانبول برسید.
توجه: اعداد بالا لزوما دقیق نیستند، اما درصدها دقیق هستند.
سوال مهم در اینجا این است که چگونه می توان قیمتی کمتر از ارزش بازار را برای دستیابی به بازدهی بالاتر بدست آورد؟
متأسفانه پاسخ به این سؤال به عوامل مختلفی بستگی دارد و نمی توان آن را به یک قانون ثابت تقلیل داد.
به عنوان مثال، قیمت متوسط هر متر مربع در منطقه شیشلی در مرکز استانبول برای مجتمع های مدرن ممکن است 5000 دلار در هر متر مربع باشد. در عین حال امکان یافتن ملکی منحصر به فرد با چشم انداز تنگه بسفر با قیمت هر متر مربع 7000 دلار وجود دارد که می تواند یک گزینه سرمایه گذاری عالی باشد. از طرفی ممکن است ملکی نوساز در بازار بدون امکانات رفاهی با قیمت هر متر مربع 2000 دلار پیدا کنید که ممکن است سرمایه گذاری پربازدهی نباشد. این به این دلیل است که موفقیت یک سرمایه گذاری صرفاً به فاکتور قیمت بستگی ندارد. بسیاری از سرمایه‌گذاران از خرید یک ملک خودداری کرده‌اند، زیرا قیمت کمتری برای هر متر مربع در همان منطقه پیدا کرده‌اند، اما پس از سه سال متوجه شده اند که ملک ارزان‌تر بازدهی منفی ایجاد کرده است، در حالی که ملکی که فکر می‌کردند بیش از حد قیمت‌گذاری شده بود، سود قابل‌توجهی به همراه داشته و حتی سرمایه اولیه را دو برابر کرده است.
سرمایه گذاری موفق املاک و مستغلات به عوامل مختلفی از جمله عرضه و تقاضا بستگی دارد. وقتی تقاضا زیاد باشد، سرمایه‌گذاری خوب است. با این حال، ممکن است کسی استدلال کند، "من ملکی را در منطقه باشاکشهیر خریداری کردم و با وجود تقاضای زیاد در منطقه، فقط توانستم ملک خود را با ضرر بفروشم. چطور ممکن است؟"
دلیل آن این است که تقاضای بالا باید واقعی و محلی باشد، نه اینکه توسط گروهی از شرکت‌های کارگزاری متخصص در فروش به خارجی‌هایی که توسط کمیسیون‌های بالا در پروژه‌های Başakşehir جذب شده‌اند، هدایت شود. آنها هزاران سرمایه گذار را متقاعد کردند که در این منطقه خرید کنند زیرا نزدیک به فرودگاه آتاتورک بود (که اکنون پس از افتتاح فرودگاه جدید استانبول بسته شده است و این موضوع اصلا بعید نبود که دولت پس از آماده شدن فرودگاه جدید استانبول از آن به جای فرودگاه آتاتورک استفاده خواهد کرد!).
علاوه بر این، تراکم بالای پروژه ها در این منطقه و اطراف آن باعث عرضه مازاد شده است. حتی اگر تقاضا وجود داشته باشد، این با اصل سرمایه گذاری در املاک برای فروش آسان که باید بین عرضه و تقاضا تفاوت قابل توجهی وجود داشته باشد، در تضاد است.
آیا این بدان معناست که هیچ سرمایه‌گذاری در منطقه باشاکشهیر سودآور نبوده است؟
قطعا نه. برخی از سرمایه گذاران در مراحل اولیه با قیمت هایی کمتر از ارزش بازار وارد بازار شدند و بعداً املاک خود را با قیمت های بسیار بالاتر فروختند و سود قابل توجهی به دست آوردند. با این حال، متأسفانه درصد آنها در مقایسه با کسانی که در این زمینه سرمایه گذاری کرده اند بسیار ناچیز است.
برای ارزیابی دقیق قیمت‌های بازار و استفاده از فرصت‌هایی که قیمت‌هایی کمتر از ارزش بازار ارائه می‌دهند، می‌توانید با تیم تخصصی ما تماس بگیرید و مشاوره رایگان املاک را دریافت کنید.
