خرید ملک در ترکیه از یک توسعه دهنده با تضمین دولتی

بازار املاک و مستغلات در ترکیه دیگر برای سرمایه گذاران خارجی تازگی ندارد. تقریباً 12 سال از اجرای قانون مالکیت دارایی برای خارجی ها در ترکیه می گذرد که طبق تحلیل بازار ما تقریباً چهار چرخه سرمایه گذاری را نشان می دهد. اگر سرمایه‌گذار بتواند در طول هر چرخه به سود خالص 50 درصدی سرمایه برسد که با انتخاب مناسب بسیار امکان‌پذیر است، به این معنی است که در یک دوره 12 ساله یا چهار چرخه سرمایه‌گذاری، بازده غیر مرکب 200 درصد و یک بازده مرکب 500% بر اساس دلار قابل تحقق است.

این بدان معناست که سرمایه گذاری 200000 دلاری در سال 2012 می تواند امروز به یک میلیون دلار برسد. بسیاری از خوانندگان، به ویژه کسانی که موفق به دستیابی به سرمایه گذاری موفق املاک و مستغلات نشده اند، ممکن است بر این باور باشند که این اعداد اغراق آمیز هستند، حتی اگر آنها بر اساس بازدهی 50 درصدی در طی سه سال محاسبه شوند، در حالی که سرمایه گذاری های صحیح املاک در استانبول بین سال های 2020 و 2023 (دقیقا زمانی که همه از ویروس کرونا می ترسیدند و دارایی های خود را با ضررهای قابل توجه می فروختند) بیش از 200 درصد بازدهی داشته اند. 

متاسفانه، این قضاوتی که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در ترکیه سودآور نیست برای تعداد قابل توجهی از افرادی که در فکر ایجاد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در ترکیه یا گسترش سرمایه گذاری های فعلی خود بودند، آشکار شده است. آمار رسمی فروش املاک و مستغلات توسط دولت ترکیه به خارجی ها به وضوح نشان می دهد که در زیر مشاهده می شود:

تعداد املاک فروخته شده در ترکیه به خارجی ها در ماه دسامبر سال گذشته تنها 2064 بود که کمترین تعداد در بیش از پنج سال گذشته است. حتی در کل سال 2023، تعداد املاک فروخته شده به خارجی ها در مقایسه با سال های گذشته کم بود. سوال مهم در اینجا این است که آیا بازار املاک ترکیه واقعاً به پایان رسیده است و از این پس دیگر سودی ندارد؟

پاسخ واضح و قطعی در آمار زیر ارائه شده است که نشان دهنده تعداد املاک فروخته شده در ترکیه است اما این بار به اتباع ترکیه و نه خارجی ها:

از آمار رسمی فوق موارد زیر را مشاهده می کنیم:

• تعداد املاک فروخته شده در ماه دسامبر ۱۳۸۵۷۷ واحد بوده که نسبت به فروش ملک در ماه نوامبر همان سال (فقط یک ماه قبل) ۳۳ درصد بیشتر است. این افزایش ماه به ماه قابل توجه است، به ویژه در دوره انقباض پولی و نرخ های سود بالا، که لزوماً نشان می دهد که این زمان چالش برانگیز برای دریافت وام بانکی برای خرید اقساطی ملک است.

• اگر تعداد املاک فروخته شده در ماه دسامبر در سراسر ترکیه (138577 ملک) را با تعداد املاک فروخته شده به خارجی ها در همان ماه (2064 ملک) مقایسه کنیم، متوجه می شویم که نسبت فروش خارجی در مقایسه با بازار داخلی تنها 1.49 درصد است. این به وضوح نشان می دهد که تقاضای محلی هنوز وجود دارد و توسعه دهندگان املاک و مستغلات نمی توانند تحت تاثیر کاهش فروش خارجی قرار بگیرند. بنابراین سرمایه گذاران خارجی که به دلیل کاهش تقاضای خارجی منتظر کاهش قیمت هستند، وقت خود را تلف کرده و فرصت های فعلی را از دست می دهند.

• سال 2023 شاهد انقباض پولی بود که منجر به کاهش تقاضا در مقایسه با سال‌های گذشته حتی در بازار داخلی شد. با این حال، این دقیقاً همان چیزی است که فرصت های سرمایه گذاری واقعی را ایجاد می کند، زیرا مذاکره آسان تر و انعطاف پذیرتر می شود.

تا زمانی که تقاضای قابل توجهی برای خرید ملک در بازار محلی ترکیه وجود داشته باشد، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات همچنان جذاب است. سوال اینجاست که چرا برخی از سرمایه گذاری های خارجی شکست خورده است.

دلایلی که منجر به شکست سرمایه گذاری املاک و مستغلات شد عبارتند از:

• فقدان دانش: کمبود دانش عمومی دلیل اصلی سرمایه گذاری های ناموفق است. به طور خاص، عدم درک در مورد بازار املاک و مستغلات در ترکیه، به ویژه در استانبول وجود دارد. بسیاری از سرمایه گذاران خارجی تمایل دارند صرفاً بر روی قیمت ملک تمرکز کنند بدون اینکه تفاوت بین شهرها، مناطق و حتی محله های یک منطقه را در نظر بگیرند. داشتن درک جامع از ساختار و تنوع املاک در استانبول برای تصمیم گیری آگاهانه برای سرمایه گذاری مهم است.

• عدم آگاهی در مورد استراتژی ها و جدول زمانی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات: درک نحوه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و داشتن یک برنامه روشن در مورد جدول زمانی سرمایه گذاری بسیار مهم است. انجام تحقیقات کامل و جستجوی مشاوره حرفه ای برای توسعه یک استراتژی سرمایه گذاری موفق مهم است. سرمایه گذاری در املاک خارج از استانبول، مانند ویلا یا املاک، ممکن است منجر به پتانسیل سود کمتری شود. علاوه بر این، سرمایه‌گذاری در مناطقی با پروژه‌های جدید مشابه متعدد با انتظار فروش مجدد آسان و سود قابل توجه می‌تواند مخاطره‌آمیز باشد. همچنین خرید چندین ملک ارزان در مناطق غیرجذاب صرفاً بر اساس قیمت های پایین توصیه نمی شود، زیرا ممکن است سرمایه گذاری در یک ملک واحد در یک منطقه سرمایه گذاری امیدوارکننده سودمندتر باشد.

• فقدان دانش در مورد توسعه دهندگان ساخت و ساز و املاک: درک کیفیت ساخت و ساز و شهرت توسعه دهندگان املاک حیاتی است. مواردی از دستکاری و تقلب در بازار املاک و مستغلات به ویژه در زمان های اخیر وجود داشته است. بنابراین، تحقیق و تأیید اعتبار و سابقه توسعه دهندگان املاک قبل از تصمیم گیری برای سرمایه گذاری بسیار مهم است.

• به طور کلی، فقدان دانش و درک در مورد بازار املاک، استراتژی های سرمایه گذاری، و شیوه های ساخت و ساز می تواند به شکست سرمایه گذاری املاک و مستغلات کمک کند. برای سرمایه گذاران انجام تحقیقات کامل، جستجوی مشاوره حرفه ای و تصمیم گیری آگاهانه بر اساس اطلاعات قابل اعتماد بسیار مهم است.

تعریف توسعه دهنده املاک و مستغلات مورد اعتماد چیست؟

توسعه‌دهنده املاک و مستغلات مورد اعتماد کسی است که بر اساس پروژه‌های قبلی که از کیفیت ساخت و ساز ارائه شده و میزان مطابقت آن با مشخصات فنی ذکر شده در قراردادهای فروش و استفاده شده در آپارتمان‌های نمونه مورد بازدید مشتریان در طول دوره زمانی فرایند خرید، شهرت خوبی دارد. 

این به این معنی است که هنگام خرید ملک از توسعه‌دهنده جدیدی که هیچ پروژه قبلی ندارد، چه در ترکیه و چه در جاهای دیگر، احتیاط بسیار مهم است. اگر قیمت ملک به طور قابل توجهی کمتر از املاکی باشد که مشخصات و موقعیت یکسانی دارند، این احتیاط باید بیشتر باشد. در نهایت، حاشیه سود سازنده املاک ثابت است و هرگونه کاهش قیمت اضافی به معنای کاهش کیفیت مصالح مورد استفاده در ساخت و ساز و عایق است.

یک توسعه‌دهنده املاک و مستغلات مورد اعتماد کسی است که به پایه‌های پنهان ساختمان برای مقاومت در برابر زلزله و تخریب ساختاری اهمیت می‌دهد، نه فقط نمای ظاهری چشمگیر که مشتری را در حین خرید خیره می‌کند، در خالی که ممکن است بعد از چندین سال و گاهی ماه‌ها پشیمان شود.

یک توسعه دهنده املاک و مستغلات قابل اعتماد از نظر مالی قادر است پروژه خود را در جدول زمانی تعیین شده بدون تاخیر ارائه دهد. جدول زمانی سرمایه گذاری برای دستیابی به بازدهی بالا از اهمیت بالایی برخوردار است و نمی توان به توسعه دهنده املاکی که متعهد به تحویل پروژه خود در زمان مقرر، صرف نظر از قیمت اولیه ای که ارائه می کند، تکیه کرد.

وسعت زمین پروژه لزوماً نشان دهنده قابل اعتماد بودن سازنده املاک نیست. با این حال، اندازه کوچک پروژه و فقدان امکانات تفریحی نشان می دهد که توسعه دهنده املاکی که چنین ساخت و سازی را انجام می دهد، توسعه دهنده محلی یا ناشناس است. خطر واقعی زمانی رخ می‌دهد که این توسعه‌دهنده پروژه‌ای متشکل از یک ساختمان واحد را در مناطق مهم مرکزی استانبول می‌سازد، و حتی بدتر از آن، زمانی که فروش شروع می‌شود در حالی که پروژه هنوز در حال ساخت است، به‌ویژه برای خارجی‌هایی که با مشکلات زیادی در مواجهه با مسائل بعدی مواجه می‌شوند.

توسعه دهندگان املاک و مستغلات دولتی مانند TOKI، Emlak Konut و Kiptaş همیشه به دلیل مزایای آنها و این واقعیت که پروژه های آنها در برابر زلزله مقاوم بوده و این شرکت ها نمی توانند ورشکست شوند، زیرا توسط دولت ترکیه حمایت می شوند، نام برده می شود. این درست است، اما چرا هیچ جا گفته نمی شود که کیفیت متریال استفاده شده، عایق حرارتی و عایق صدا در این پروژه ها ضعیف است و این پروژه ها می توانند پروژه های مستحکم و مقرون به صرفه ای در نظر گرفته شود، اما لوکس و مجلل نیستند، مگر اینکه با یک توسعه دهنده خصوصی که به این مسایل اهمیت می دهند، مشارکت داشته باشند.

برای کسب اطلاعات در مورد پروژه های خوبی که توسط یک توسعه دهنده املاک و مستغلات قابل اعتماد در حال توسعه هستند، زمانی که می خواهید ملکی در استانبول داشته باشید، می توانید برای مشاوره با ما تماس بگیرید.