قیمت املاک در استانبول در حال کاهش است

 

این عنوان مورد انتظار هزاران سرمایه گذار است که علاقه مند به مالکیت ملک در بازاری امیدوار کننده مانند استانبول هستند و در عین حال می خواهند با خرید ملک با قیمتی کمتر از حد معمول، سود خود را دو برابر کنند.

 

امروز در مورد انواع املاکی که قیمت آنها کاهش یافته است صحبت می کنیم و دلایل آن را با چند مثال زنده توضیح می دهیم و همچنین انتظارات خود را در مورد جهت گیری قیمت ها در آینده بیان می کنیم.

 

اول از همه، در هر بازار بزرگی که توسط فروشندگان و خریداران محدود اداره نمی شود، تابع تئوری عرضه و تقاضا وجود دارد که می گوید وقتی تقاضا برای هر کالایی افزایش و عرضه آن کاهش می یابد، قیمت آن به دلیل نایاب بودن آن افزایش می یابد و بالعکس و به رقبا تنوع می بخشد.

 

دلایل افزایش قیمت ملک در استانبول را قبلاً مورد بحث قرار دادیم و سپس دلایل واقعی افزایش قیمت ها مانند گرانی مصالح ساختمانی، افزایش هزینه حمل و نقل، مشکلات زنجیره تامین و همچنین ادامه کاهش ارزش لیر ترکیه در برابر دلار.

 

اما جدای از این دلایل واقعی، دلایل دیگری نیز وجود دارد که منجر به افزایش اغراق‌آمیز قیمت‌ها در برخی از پروژه‌ها در مناطق خاصی از استانبول شد، به این امید که توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات به سود بیشتری دست یابند، اما با گذشت زمان و تقاضای ضعیف، به خصوص برای این نوع املاک که امروز شاهد بازگشت قیمت آنها به قیمت های عادی هستیم، درست مثل قبل.

 

نکات مهم قبل از صحبت در مورد این پروژه ها:

• افزایش حداقل مبلغ برای اخذ شهروندی ترکیه از 250000 دلار به 400000 دلار باعث شد که برخی از توسعه دهندگان املاک فکر کنند که این فرصت مناسبی برای فروش ملکی با ارزش 350000 دلار به قیمت 400000 دلار یا 420000 دلار که برای شهروندی ترکیه مناسب است می باشد.

 

• وجود شرکت های بی تجربه کارگزاری املاک در بازار و اعتماد برخی سرمایه گذاران جدید به آنها، سرمایه گذاران را به سمت این پروژه ها سوق داده و در نتیجه خرید ملک را با قیمتی بالاتر از قیمت منطقی آن به میزان 20 درصد و گاه 30 درصد انجام داده است. مقصر سرمایه‌گذاری است که قبل از انتخاب کارگزار برای معامله، بازار املاک و گزینه‌های سرمایه‌گذاری آن را به درستی مطالعه نمی‌کند، در عوض با ده‌ها نماینده به‌طور تصادفی ارتباط برقرار می‌کند و فکر می‌کند این بهترین راه برای به دست آوردن بهترین فرصت است!

سرمایه گذار املاک و مستغلات باید سرمایه گذاری در استانبول را به درستی درک کند و ما اینجا در Right Home از طریق وبلاگ های خود در زمینه سرمایه گذاری املاک در استانبول به شما کمک می کنیم.

 

• عدم آگاهی سرمایه گذاران قدیمی باعث شد تا آنها املاک خود را برای فروش مجدد با قیمت های پایین عرضه کنند چرا که از ابتدا به عنوان اولین خرید، املاک غیر سرمایه گذاری را انتخاب کرده بودند و به این ترتیب نبود تقاضا باعث شد که آنها تصور کنند مشکل در قیمت درخواستی است و به همین دلیل چندین بار قیمت را کاهش دادند تا در نهایت ملک توسط سرمایه گذار متخصص گاهی تا 50 درصد کمتر از قیمت واقعی آن خریداری شود. فقط برای اینکه منتظر بمانند تا بازار تثبیت شود تا بتواند حتی بدون اجاره ملک، فقط با فروش مجدد آن بعداً به قیمت صحیح آن ، 50 درصد سود کسب کنند.

قیمت نرمال یک ملک دو خوابه در بیلیکدوزو در داخل مجتمع مسکونی کمتر از 10 سال، 250 هزار دلار می باشد. امروزه به دلیل تقاضای ضعیف، مالک (به جای اینکه فکر فروش را به تعویق بیندازد، زیرا بازار اکنون فقط برای خرید مناسب بدون عجله است) قیمت را به 200000 دلار کاهش داده و زمانی که قادر به فروش ملک نیست، دوباره قیمت را به 150000 دلار کاهش می دهد و پس از فروش، بازار را بررسی می کند و متوجه می شود که مبلغی که به دست آورده برای خرید ملک بهتری که در نظر داشته کافی نیست، سپس این پول را در زمینه ای غیر از املاک سرمایه گذاری می کند. بنابراین محکم ترین و پرسودترین بخش سرمایه گذاری یعنی بخش املاک و مستغلات را از دست می دهد!.

 

• کاهش قیمت از ابتدای سال جاری 2023 برای این نوع پروژه ها آغاز شده است. اما تا مرداد ماه در مورد این موضوع صحبت نکردیم، زیرا این افت موقتی است و فرصت بسیار مهمی در این زمان است و ممکن است کاهش قیمت‌ها برای مدت طولانی‌تری ادامه پیدا کند اما این امکان نیز وجود دارد که هر لحظه این فرصت منقضی شود و تقاضا دوباره افزایش یابد.

 

• مناطق زیادی در استانبول وجود دارد که فارغ از چگونگی اوضاع ، تقاضا همچنان بالا و عرضه کم است، مانند محله‌های مناطق مرکزی (نه کل منطقه)، و بنابراین در این املاک هیچوقت حباب قیمتی نبوده و نخواهد بود و قیمت آن ها هرگز کاهش نمی یابد، مهم نیست که شرایط سخت اقتصادی چقدر طول بکشد، و بنابراین با شنیدن اینکه قیمت املاک در حال کاهش است نمی توان باور کرد همه قیمت های ملکی به همان نسبت کاهش می یابد. این درست نیست.

 

حال در مورد مشخصات پروژه هایی صحبت می کنیم که قیمت آنها در این مدت پس از ترکیدن حباب قیمتی کاهش یافت

1- عرضه زیاد و تقاضا کم است

بله، تقاضا به دلیل مشکلات تورم و نرخ سود بالا کاهش یافته است، زیرا وام های ملکی، حتی به مردم محلی، مانند قبل جذاب نیست و این در واقع نه تنها در ترکیه، بلکه در همه کشورهای جهان اتفاق افتاده است.

 

اما سوال مهم این است که در مورد نمایش چطور؟ آیا املاک زیادی در بازار مشابه املاکی که می خواهید بخرید یا بفروشید ارائه می شود ؟

 

رقیب ملکی شما، ملک موجود در همان مجتمع مسکونی شما نیست، بلکه در کل مناطقی است که مزایایی مشابه املاک شما را دارد. در اینجا باید به دو نکته توجه کرد:

 

- اگر ملکی دارید و می خواهید آن را بفروشید و ملک شما در مناطقی با پروژه های زیادی مانند باشاک شهیر، باسین اکسپرس یا برخی از مناطق باهچه شهیر، بیلیک دوزو و اسنیورت می باشد مطمئن باشید که این زمان مناسب برای فروش نیست. اگر منتظر دوره رونق دوباره بازار بمانید ، مطمئناً می توانید حداقل 30٪ قیمت بالاتری دریافت کنید.

 

- اگر می‌خواهید ملکی را در منطقه‌ای با رقابت بالا بخرید، باید حداقل 30 درصد ارزان‌تر از قیمت املاک نوساز در پروژه‌های مشابه باشد، زیرا اکنون در زمان مناسب خرید می‌کنید و همچنین خطر داشتن یک ملک ناخواسته را تحمل می‌کنید. 

 

2- تفاوت فاحش قیمت هر متر مربع ملک جدید و نسبت به ملک قدیمی

معروف ترین نوع سرمایه گذاری املاک در استانبول با خرید ملک در حال ساخت و فروش مجدد آن پس از تحویل با سود سالیانه تا ۲۵ درصد در صورت انتخاب صحیح ملک انجام می شود.

 

اما اگر متوجه شدید که ملک در حال ساخت نسبت به ملک آماده (با همان مشخصات، خدمات و سطح) قیمت هر متر مربع بالاتری دارد، چه؟ این همان چیزی است که ما در بسیاری از پروژه‌های حوزه‌هایی که در بالا به آن اشاره کردیم به وضوح دریافته ایم. بنابراین فشار بسیار زیادی برای فروش املاک آماده نقل و انتقال وجود دارد که باعث می شود قیمت املاک جدید در حال ساخت برای سرمایه گذار جذاب نباشد.

 

اما در مورد مناطق مرکزی مانند محله های شیشلی، نیشانتاشی و بومونتی و املاک و مستغلات نزدیک بزرگراه و Seyrantepe در نزدیکی مرکز خرید وادی استانبول و بی اوغلو در نزدیکی میدان تقسیم چطور؟ مطمئناً این مناطق مرکزی هستند که تقاضا برای آن ها همیشه بالاست و بنابراین نمی توانید این عدم تعادل را در آنها پیدا کنید. و اگر می خواهید ملکی در آن داشته باشید نیازی به صبر نیست زیرا انتظار برای بهترین فرصت، هدر دادن فرصت امروز است که بدون شک بهتر از فرداست.

 

3-پیشنهادهای پکیج های هدیه

در طول جستجوی خود برای املاک و مستغلات مناسب برای شهروندی، باید یکی از پیشنهادات زیر را دریافت کرده باشید:

-خرید 3 ملک با قیمت 400000 دلار مناسب با شهروندی.

در موارد نادری این پیشنهاد جعلی نیست، اما وقتی از یک مشاور املاک حرفه‌ای می‌پرسید و او به شما می‌گوید که قیمت واقعی این آپارتمان‌ها قبل از افزایش مبلغ شهروندی ترکیه به 400،000 دلار، 300000 دلار بوده است، مطمئن هستید که این پوششی برای هدیه تقلبی است.

 

-فقط با پیش پرداخت 100000 دلار فوراً شهروندی ترکیه را دریافت کنید.

خرید ملک به صورت اقساطی برای اخذ شهروندی ترکیه امکان پذیر است، اما هرگز نمی توان قبل از پرداخت مبلغی که کمتر از 420 هزار دلار (حاشیه ایمنی حداقل 5 درصد) است، اقدام به اخذ تابعیت ترکیه کرد.

 

-یک ملک با قیمت 220000 دلار به تنهایی برای اخذ شهروندی ترکیه مناسب است!

این نیز یک ترفند است زیرا برای درخواست شهروندی ترکیه هم ارزیابی املاک و هم رسید انتقال الزامی است و قبل از ارزیابی یا دریافتی کمتر از 400000 دلار انجام نمی شود.

 

- بازگشت تضمینی اجاره به مدت 3 سال به ارزش 8 درصد در پروژه های غیر هتلی.

افزایش 24 درصدی قیمت ملک و تقسیم آن به عنوان سود به سرمایه گذار در 3 سال اول که پس از آن بازده واقعی ملک می تواند سالانه کمتر از 4 درصد باشد!

 

و بسیاری ترفندهای روزانه دیگر که می بینیم.

 

4-پروژه برای توسعه دهندگان غیر حرفه ای

هیچ مشکلی برای یک سازنده جدید املاک در بازار ترکیه وجود ندارد، زیرا همه روزی از صفر شروع کردند، اما مشکل بزرگ زمانی است که توسعه‌دهنده صادق نباشد، و اگر چیزی با منافعش در تضاد باشد،اصولش تغییر کند. گاهی اوقات یک توسعه‌دهنده مستقل که در منطقه ای، اعم از مرکزی یا دور در مرکز، یک ساختمان ساخته و با گذشت زمان که خریداران با مشکلات اقتصادی روبرو می شوند، که این امر با توجه به چرخه اقتصاد بازار طبیعی است، این سازنده برای جذب مشتری علاقه مند به خرید املاک خود، قیمت ها را به میزان قابل توجهی کاهش می دهد. و پس از اتمام فروش، پروژه را به طور رندم با استفاده از مواد ارزان قیمت تکمیل می کند تا سودی را که در طول کاهش قیمت از دست داده است، جبران کند.

 

در اینجا ما به این نکته اشاره می کنیم تا به سرمایه گذار هشدار دهیم که تاریخچه سازنده املاک و مستغلات در هنگام خرید ملک، به ویژه در زمان تورم یا رکود بالا،  بسیار مهم است.

 

5- پروژه هایی که درخشندگی خود را از دست می دهند

دنبال کننده بازار املاک و مستغلات در استانبول از سال 2017 کاملاً آگاه است که اولین ویژگی که پروژه های منطقه Basin Express بر اساس آن تبلیغ می شود نزدیک بودن آن به فرودگاه آتاتورک است (در حال حاضر پس از افتتاح فرودگاه جدید استانبول در شمال بسته شده است)

 

همین نکته را سرمایه‌گذار ملکی باید در هنگام جستجوی ملک سرمایه‌گذاری بعدی خود در نظر داشته باشد و این مزیت‌های پروژه را چه مستمر یا زودگذر بررسی کند.

 

با این دیدگاه، سرمایه‌گذار می‌تواند پیشنهادات جدید را در صورت وجود پروژه‌های امیدوارکننده که در چرخه سرمایه‌گذاری مدنظرش اجرا می‌شوند، کشف و ارزیابی کند.

 

به عنوان مثال، پروژه کانال استانبول که از قرن شانزدهم تا کنون مورد بحث قرار گرفته است، عملا شروع نشده است. خرید ملک یا زمین نزدیک به کانال برای بهره مندی از پروژه کانال در طول پنج سال آینده غیرمنطقی است (با علم به اینکه پروژه کانال در صورت شروع به 10 سال زمان نیاز دارد تا تکمیل شود).

 

همچنین سرمایه‌گذاری که زمین کشاورزی را به منظور ساماندهی مسکن خود خریداری می‌کند، چه در مجاورت کانال استانبول یا در هر منطقه دیگری باشد، باید کاملاً آگاه باشد که سرمایه‌گذاری در زمین‌های کشاورزی یک سرمایه‌گذاری بلندمدت است که نتایج آن قبل از 15 تا 20 سال و گاهی بیشتر، قابل برداشت نیست.

 

برای مشاهده نمونه‌های زنده از واقعیت بازار، به شما توصیه می‌کنیم با تیم حرفه‌ای ما تماس بگیرید و مشاوره رایگان دریافت کنید، زیرا این پیشنهادات روزانه تغییر می‌کنند و نوشتن آنها در مقاله‌ای که همیشه باقی می‌ماند درست نخواهد بود.